2023: Ritorno alla regolarità per il settore immobiliare

Di LISA KLEIN

Sorprendente, stimolante, globale: questi sono alcuni dei modi in cui un gruppo di esperti descrive il mercato immobiliare di lusso del 2023.

Tuttavia, essi affermano anche che con la perseveranza e l'impegno gli agenti esperti possono farcela - e avere successo - nel prossimo anno di un mercato che, sebbene apparentemente preoccupante, sta semplicemente tornando alla norma pre-pandemia.

"Mi sembra che ci siano sempre questi tipi di buchi nel mercato", ha dichiarato Amir Korangy, fondatore ed editore della pubblicazione di notizie immobiliari The Real Deal, durante il webinar Luxury Hour di Luxury Portfolio Internationaldel 2022 dicembre.

Ma "nel complesso il mercato è salito, la traiettoria è sempre al rialzo", ha detto. "Se si è disposti ad affrontare questi anni di aggiustamenti e il mercato si aggiusta da solo, c'è sempre un lato positivo".

Mickey Alam Khan, presidente di Luxury Portfolio International con sede a New York, il 9 dicembre ha tenuto il webinar Luxury Hour sulle prospettive del settore immobiliare di lusso nel 2023.

Ascesa e declino

Grazie a una serie di fattori, la frenesia immobiliare alimentata dalla pandemia sembra finalmente invertirsi.

"C'è molta pausa in questo momento perché, credo, le persone stanno aspettando di vedere dove andranno le cose", ha dichiarato Dina Landi, managing partner di Riskin Partners/Village Properties a Santa Barbara, California.

Il mercato immobiliare è stato colpito dal crollo del mercato azionario, dalla scarsità di scorte abitative, dall'aumento dei tassi ipotecari e, naturalmente, dall'inflazione indotta dalla COVID-19 che ha raggiunto un picco del 9% quest'estate.

"Il vero problema e la vera radice dell'inflazione è il denaro", ha dichiarato Gregory Heym, capo economista della Brown Harris Stevens di New York.

"La nostra massa monetaria [negli Stati Uniti] è aumentata del 40% dopo il COVID", ha affermato.

"Quando si danno 4 o 5 trilioni di dollari agli americani e questi hanno quei soldi in tasca, li spendono, ed è per questo che c'è un'inflazione incontrollata".

Sebbene l'inflazione sia ai massimi da 40 anni, la buona notizia è che i tassi ipotecari non lo sono, nonostante la percezione dell'opinione pubblica sia dovuta ai tassi insolitamente bassi durante la pandemia.

"Il 6,5% non è un tasso ipotecario elevato", ha dichiarato Heym. "Il tasso medio di conformità a 30 anni nell'ultimo mezzo secolo si avvicina all'8%. Alcuni ricordano mutui al 18%".

Inoltre, la guerra in Ucraina ha provocato un'impennata dei costi delle utenze in molti Paesi europei che dipendono dal gas naturale proveniente dalla Russia.  

"Abbiamo una grave crisi energetica", ha dichiarato Liv Baggen, direttore dello sviluppo commerciale globale di Leading Real Estate Companies of the World.

"Prendiamo un normale appartamento con una camera da letto ad Amsterdam, Berlino o Bruxelles, dove la bolletta energetica era di 150 euro al mese: ora è di 600 euro al mese", ha detto.

Sebbene non sia ancora iniziata una recessione globale, l'ago della bilancia si sta ribaltando.

Negli Stati Uniti, i consumatori stanno esaurendo il denaro che era così abbondante l'anno scorso, i prezzi al dettaglio stanno aumentando, il che significa meno soldi per il dollaro e l'indebitamento delle carte di credito e di altro tipo sta aumentando.

Una recessione sembra imminente, ma a lungo termine potrebbe non essere una cosa negativa, soprattutto per il mercato immobiliare, che di recente ha subito un'impennata dei prezzi.

"Le recessioni sono le uniche cose che azzerano i prezzi delle abitazioni", ha dichiarato Heym.

Correzione di rotta

Sebbene il calo dei prezzi delle abitazioni e l'aumento dei giorni di permanenza sul mercato possano sembrare uno scenario di sventura, molti dimenticano quanto sia alto il picco pandemico da cui il mercato sta cadendo.

"Credo che tutti si rendano conto che il 2020 e il '21 sono stati un mercato di super boom e di steroidi e che si è trattato di un'anomalia e di un'eccezione", ha dichiarato Mike Pappas, presidente/amministratore delegato di The Keyes Company/Illustrated Properties nel sud della Florida.

Nel sud della Florida, i giorni di permanenza sul mercato si aggirano intorno ai 90-95, rispetto ai 47 giorni di un anno fa. Ma, storicamente, questo numero era di 300 giorni.

"Quindi ci troviamo in un momento di cambiamento del mercato in cui, a mio avviso, si percepisce un mercato che si sta calmando e normalizzando", ha dichiarato Pappas.

Eventi estremi come la pandemia alterano i numeri, ma i consumatori non smetteranno di acquistare immobili nonostante i rallentamenti.

"Ricordo di averlo visto anche nel 2001", ha detto Korangy.

"I primi tre mesi dopo l'11 settembre sono stati i peggiori nella storia di New York", ha detto. "I tre mesi successivi sono stati tra i migliori della storia di New York. Perché i soldi devono andare da qualche parte.

"In fin dei conti, la gente non ha intenzione di mettere insieme i propri soldi e metterli in banca".

Ritorno alle origini

Gli agenti dovranno essere ben informati su questi cambiamenti di mercato ed essere in grado di comunicare ai loro clienti ciò che significa realmente.

Che cosa comporta l'aumento dei tassi ipotecari per il potere negoziale di un venditore? Perché un apprezzamento del prezzo del 20% non è improvvisamente realistico? Perché sembra che ci voglia più tempo del "normale" per vendere la propria casa?

"Stiamo assistendo al passaggio da un mercato intenso, in cui gli immobili volavano via dagli scaffali, a un mercato in cui è necessario gestire le aspettative degli acquirenti", ha dichiarato Pappas.

Questo passaggio comporta un cambiamento anche per gli agenti, che dovranno riabituarsi al normale percorso di vendita di una casa.

"Credo che la strategia e le tattiche di marketing tornino alle basi", ha detto Landi.

"Si tratta di approfondire le relazioni e di coltivare questi fuochi", ha detto. "E poi si tratta di far capire perché si è diversi e unici".

Gli acquirenti iniziano anche a considerare la casa in modo diverso, come un pacchetto completo, stile di vita compreso. Questo è particolarmente vero per molti che si trasferiscono in nuovi Paesi.

Russi e ucraini con fondi sufficienti si sono riversati a Dubai e in Turchia, paese quest'ultimo che ha un programma di residenza che concede la cittadinanza con l'acquisto di un immobile di oltre 400.000 euro.

"Questo non è interessante solo per la Russia, ma anche per l'Iran, il Pakistan o l'India - [popoli] che si stanno fondamentalmente spostando verso l'Europa", ha detto Baggen.

In Asia, lo spostamento è da Hong Kong e dalla Cina continentale a Singapore e a parti del Vietnam.

"Non si tratta solo dell'acquisto di una casa, ma di tutti gli altri criteri che contano: l'immigrazione per investimento, le aliquote fiscali, lo stile di vita, il clima", ha detto Baggen.

Gli esperti concordano sul fatto che nel 2023 inizierà un periodo di correzione del mercato immobiliare. Il che non significa che venditori e acquirenti stiano scomparendo.

"La domanda di alloggi è ancora presente, non è sparita", ha dichiarato Heym. "Le cose si stanno muovendo, in un certo senso, nella giusta direzione".